Sale of Real Estate Off-Plan in accordance with the Real Estate Legislation System in the Emirate of Dubai

The sale of real estate off-plan refers to the purchase of a specific property by an individual, investor, or company from a property developer before its construction and establishment. The buyer views the plans and the shape of the property on the map, and the agreement includes the area of the unit being sold, its essential descriptions and location, as well as its price and the method of payment, whether installment or immediate. The property is taken possession of after its completion and the developer obtains the completion certificate for the project.

Due to the proliferation of off-plan sales contracts, the local UAE legislator, specifically in the Emirates of Abu Dhabi and Dubai, has enacted laws to regulate this type of contract due to their distinctive nature. These laws include Law No. (13) of 2008 regarding the regulation of the real estate register in the Emirate of Dubai, as amended by Law No. (19) of 2017, and Law No. (8) of 2007 regarding the accounts for real estate development guarantee in the Emirate of Dubai. Additionally, Law No. (3) of 2015 concerning real estate regulation in the Emirate of Abu Dhabi.

Article No. (3) of Law No. (13) of 2008 stipulates the mandatory registration of all legal transactions concerning off-plan properties in the preliminary real estate register. Any contract that is concluded without registration is considered void. This makes off-plan sales contracts formal contracts that require registration; otherwise, they are considered null and void.

Article (4) of Executive Council Resolution No. (6) of 2010, which adopts the executive regulations of the aforementioned law, specifies the mandatory conditions that must be met by the property developer before implementing the project or commencing off-plan sales. These conditions aim to protect the consumer. They include the developer’s possession of the project land and obtaining a certificate of its boundaries, as well as actual control over it, in addition to obtaining the necessary approvals from the Dubai Land Department to commence implementation. Naturally, this requires registering the developer’s name in the “Register of Real Estate Developers” and registering the project to be implemented, as well as opening the project’s guarantee account.

The legislator also permits dealing with off-plan units registered in the preliminary real estate register through sales, mortgages, and other legal transactions, as stated in the law. Furthermore, Article (11) of the amended Law of 2017 sets out the procedures that the developer is supposed to follow in case the buyer fails to fulfill their obligations. It specifies the possible deductions from the property value due to the buyer’s default based on the developer’s completion percentage of the sold property. This provision aims to limit the prevalence of this type of contract.

Finally, it should be noted that the law is exempted from the principle of non-retroactivity, as stated in paragraph (d) of Article (11) of the amended law, which states that “the rules and procedures stipulated in this article apply to all off-plan sales contracts, whether concluded before or after the enforcement of this law.”

بيع العقار على الخارطة  وفقاً لمنظومة التشريعات العقارية في إمارة دبي:

عقد بيع العقار على الخارطة من عقود البيوع التي انتشرت بشكل واسع في السنوات الأخيرة ، بسبب التطور العمراني والاستثمار العقاري الكبير داخل دولة الإمارات العربية المتحدة. ويقصد ببيع العقار على الخارطة أن  يشتري الشخص أو المستثمر أو الشركة عقارًا معينًا من المطور العقاري قبل بنائه وإنشائه؛ فيرى المشتري المخططات وشكل العقار على الخارطة، ويتم الإتفاق على مساحة الوحدة المبيعة وأوصافها الجوهرية ومكانها ، فضلاً عن ثمنها وكيفية سداده سواءً كان مقسطاً أو فورياً ، على أن يتم تسليم العقار بعد تمام إنشاءه وحصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع.

ونتيجة لانتشار عقود البيع على الخارطة، نص المشرع الإماراتي المحلي في إمارة أبو ظبي و إمارة دبي – وهو ما يعد سبقاً بالمقارنة ببعض الدول – قوانين تنظم هذا النوع من العقود لطبيعتها المختلفة، من أهمهم قانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري في إمارة دبي ، والمعدل بقانون رقم(19) لسنة 2017، وقانون رقم (8)لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي. فضلاً عن قانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن التنظيم العقاري في إمارة أبو ظبي.

نصت المادة رقم (3) من قانون رقم (13) لسنة 2008 ، على إلزامية تسجيل جميع التصرفات القانونية التي ترد على العقارات المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي ويقع باطلاً أي عقد أٌبرم دون تسجيله، وهو ما يجعل عقود البيع على الخارطة من العقود الشكلية، الذي ألزم لها المشرع التسجيل وإلا البطلان.

كما نصت المادة (4) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون سالف الإشارة إليه على شروط إلزامية يجب أن تتوافر في المطور العقاري قبل تنفيذ مشروعه أو بدء البيع على الخارطة، وذلك حماية للمستهلك بطبيعة الحال. وهي أن يكون المطور قد استلم أرض المشروع وحصل على شهادة علائمها،وتوافرت له السيطرة الفعليه عليها ، فضلاً عن حصوله على الموافقات اللازمة لبدء التنفيذ من دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي. وهو ما يتطلب بطبيعة الحال تسجيل إسم المطور في ” سجل المطوريين العقارين” وتسجيل المشروع المراد تنفيذه وفتح حساب الضمان الخاص بالمشروع.

كما نص المشرع على جــواز التصــرف فــي الوحــدات العقاريــة المباعــة علــى الخارطــة والمســجلة فــي الســجل العقــاري المبدئــي لــدى الدائــرة بالبيــع أو الرهــن وغيــر ذلــك مــن التصرفــات القانونيــة.

كما نص المشرع في المادة (11) من القانون المعدل لسنة 2017، على الإجراءات المفترض اتباعها من قبل المطور في حالة إخلال المشتري في تنفيذ إلتزاماته، محدداً  النسب الممكن له خصمها من قيمة العقار نتيجة لإخلال المشتري، معتمداً في تحديد ذلك على نسبة إتمام المطور للعقار المبيع. وذلك بهدف الحد من إذعان هذا النوع من العقود.

وأخيراً، نجد أن المشرع قد استثنى القانون سالف الإشارة إليه من مبدأ عدم سريان القانون بأثر رجعي على ما اكتمل من مراكز قانونية قبل صدروه ، حيث نصت الفقرة (د) من المادة (11) من القانون المعدل على انه ” تسـري القواعـد والإجـراءات المنصـوص عليهـا فـي هـذه المـادة علـى جميـع عقـود البيـع علـى  الخارطة سواء التـي تـم إبرامهـا قبـل أو بعـد العمـل بهـذا القانـون”.

Yosra Abdellatif

Associate

yma@adglegal.com